Temendo atrasos no pagamento dos locativos mensais, propriet\u00e1rios preferem confiar seu im\u00f3vel a uma imobili\u00e1ria que garanta o aluguel.<\/p>\n
Pois bem: a pandemia do coronav\u00edrus se amolda \u00e0 ideia de fen\u00f4meno\/evento inevit\u00e1vel que impede a consecu\u00e7\u00e3o, ao menos na \u00edntegra, de obriga\u00e7\u00f5es antes assumidas, ou seja, a garantia dos alugueis em favor do propriet\u00e1rio diante do atraso ou n\u00e3o pagamento pelo inquilino.<\/p>\n
O contexto \u00e9 de calamidade p\u00fablica, que muda a hist\u00f3ria da humanidade, fato suficientemente relevante, imprevis\u00edvel e inevit\u00e1vel, a ponto de caracteriz\u00e1-lo como caso fortuito e\/ou for\u00e7a maior. Existindo atos inevit\u00e1veis e determina\u00e7\u00f5es restritivas do Poder P\u00fablico para todos os segmentos negociais, direcionando a\u00e7\u00f5es ou n\u00e3o permissivos de a\u00e7\u00e3o antes comuns, comprova-se a situa\u00e7\u00e3o de inevitabilidade a caracterizar o caso fortuito e a for\u00e7a maior. N\u00e3o h\u00e1, nesse cen\u00e1rio, culpa de qualquer das partes, porque fen\u00f4meno alheio ao controle de ambas.<\/p>\n
\u00c9 poss\u00edvel discutir o pagamento de obriga\u00e7\u00f5es contratuais, at\u00e9 porque o devedor \u2013 leia-se imobili\u00e1ria garantidora – que n\u00e3o puder honrar a d\u00edvida estar\u00e1 protegido no ambiente previsto no artigo 393 do C\u00f3digo Civil, na medida em que o devedor n\u00e3o responde pelos preju\u00edzos resultantes de caso fortuito ou for\u00e7a maior, se n\u00e3o for o respons\u00e1vel e n\u00e3o puder evitar ou impedir.<\/p>\n
As imobili\u00e1rias, ao assumirem os riscos do inadimplemento em situa\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o garantida, fazem suas previs\u00f5es de caixa para certo n\u00famero de n\u00e3o pagadores, algo suport\u00e1vel e de acordo com hist\u00f3ricos at\u00e9 de muitos per\u00edodos de crise antes j\u00e1 vivenciados, jamais para uma intensidade calamitosa nos moldes que se avizinham por conta da pandemia.<\/p>\n
\u201cLa garantia soi jo\u201d dizia-se antes; em tempos da Covid 19, isso j\u00e1 era!<\/p>\n
Se \u00e9 poss\u00edvel discutir-se o pagamento do pr\u00f3prio aluguel em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 sua exigibilidade, total ou parcial, de todos os contratos em curso, de igual forma \u00e9 plaus\u00edvel debater-se o \u00e2mbito e flexibilidade da loca\u00e7\u00e3o garantida, na outra rela\u00e7\u00e3o existente entre locador e administradora.<\/p>\n
V\u00ea-se por a\u00ed falta de pagamento generalizado por parte dos locat\u00e1rios, que levar\u00e3o \u00e0s \u00faltimas inst\u00e2ncias as discuss\u00f5es sobre pagar ou n\u00e3o e quanto pagar mensalmente durante a pandemia e seu subsequente per\u00edodo recessivo. J\u00e1 se v\u00ea pipocar aos montes decis\u00f5es judicias suspendendo a cobran\u00e7a de alugueres, com proibi\u00e7\u00e3o de despejos, como tamb\u00e9m autorizando redu\u00e7\u00f5es nos locativos por certo tempo, sem nem mesmo assegurar que a diferen\u00e7a ser\u00e1 paga ao depois.<\/p>\n
Ora, quem garante que a imobili\u00e1ria, quando voltar-se regressivamente contra o inquilino e fiadores, consiga obter 100% do que fez verter ao locador no \u00e2mbito da loca\u00e7\u00e3o garantida?<\/p>\n
Contratos de presta\u00e7\u00e3o continuada como assim o \u00e9 o de administra\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o garantida, quando tangenciados por acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis posteriores \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o, causando onerosidade excessiva e enriquecimento desproporcional para a outra parte, asseguram a busca do reequil\u00edbrio nas presta\u00e7\u00f5es ou mesmo a resolu\u00e7\u00e3o do contratado de administra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
S\u00e3o situa\u00e7\u00f5es at\u00edpicas. Cada caso em concreto precisar\u00e1 ser avaliado pontualmente, dentro dos crit\u00e9rios de razoabilidade e proporcionalidade, at\u00e9 porque os contratos envolvem clientes com perfis diversos, loca\u00e7\u00f5es com caracter\u00edsticas singulares, n\u00e3o s\u00f3 na esp\u00e9cie (residencial ou comercial), mas tamb\u00e9m no \u00e2mbito de garantias, valores, fideliza\u00e7\u00e3o (tempo de contrato garantia em curso) e, principalmente, no aspecto subjetivo, vale dizer, quem \u00e9 o locat\u00e1rio em atraso, qual o seu segmento de atua\u00e7\u00e3o laboral se pessoa f\u00edsica, qual o seu perfil e mercado produtivo se pessoa jur\u00eddica, que tipo de garantia foi firmada no \u00e2mbito contratual e quais consequ\u00eancias o locat\u00e1rio j\u00e1 sofreu em seus rendimentos e reservas pela pandemia ou est\u00e1 em vias de sofr\u00ea-las.<\/p>\n
Dever\u00e1 haver amplo di\u00e1logo com cada qual dos clientes da imobili\u00e1ria, em franco debate quanto ao reequil\u00edbrio econ\u00f4mico financeiro dos envolvidos, visando solu\u00e7\u00e3o que se afigure justa para locador e imobili\u00e1ria.<\/p>\n
William Nagib Filho \u2013 Advogado e Conselheiro da OAB\/SP<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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