O Airbnb permite aos indivíduos alugar o todo ou parte de sua própria casa, como uma forma de acomodação extra. O site fornece uma plataforma de busca e reservas entre a pessoa que oferece a acomodação e o turista que busca pela locação. Abrange anúncios em milhares de cidades e centenas de países. Depois de se cadastrar e fazer a pesquisa onde se insere a cidade, data da viagem e número de hóspedes, o interessado entrará em contato com o anfitrião e tirará todas as dúvidas para ajustar preço e forma de pagamento.
O problema é que proprietários de imóveis em condomínios residenciais (leia-se aqui condomínios para moradia e não aqueles compostos por chácaras ou unidades para locação variada, com diversificada finalidade de uso) enxergaram uma forma de ganhar dinheiro e lançaram suas unidades no cadastro do Airbnb, criando toda ordem de problemas para síndicos, porteiros, administradoras de condomínios e, obviamente, para os demais condôminos, que passarão a conviver com estranhos a cada dia (ou noite). Não se trata de locação para temporada e sim verdadeiramente serviço de hotelaria, com check-in e check-out, estrutura mobiliada, equipamentos de lazer e por aí vai.
A Constituição Federal garante o direito de propriedade para usar, gozar e extrair da coisa todos os benefícios ou vantagens que ela propiciar. Contudo, a propriedade não é um direito absoluto, devendo ser utilizada de forma racional e consciente, tanto no que diz respeito à sua função social, quanto à coexistência pacífica com terceiros no entorno. Por óbvio que toda e qualquer restrição ao seu uso deve pautar-se no interesse e resguardo da ordem social. Logo, as limitações são imprescindíveis ao bem-estar coletivo, dentro de perspectivas de coexistência harmônica e pacífica de direitos garantidos: do proprietário, de um lado, e dos demais cidadãos, de outro.
As regras do direito de vizinhança do Código Civil e as diretrizes previstas em convenções e regimentos internos de condomínios (eminentemente residenciais) trazem contornos bem limitativos do direito de propriedade individual, com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio, de modo a regular a convivência social.
Se cada condômino pode usar, gozar e dispor livremente de sua unidade estritamente residencial sem prejudicar os demais, e se o acesso livre ao condomínio só é liberado para o condômino, inquilinos, familiares destes ou convidados autorizados, é óbvio que o sistema do Airbnb não se coaduna com o modelo tradicional de condomínio residencial, porque se trata de atividade comercial, substitutiva ou alternativa à hotelaria convencional ou “motelaria”.
Fácil encontrar entre os adeptos do Airbnb pessoas que procurarão casas em condomínios de bom padrão bem localizados (com piscina privativa, áreas de lazer, boa mobília, dentre outros atrativos), com intenções pouco “religiosas”, criando toda ordem de problemas aos demais condôminos, porteiros e administradores, impondo riscos os mais variados sob o aspecto de segurança de moradores, funcionários, visitantes, além de previsível exceço de barulho dependendo das reais finalidades de utilização, quando se distanciar da simples estadia para lazer e descanso.
Sem o mínimo controle, diante da alta rotatividade que essa nova opção impõe, é bom que os síndicos e administradoras, além dos próprios condôminos, protejam-se, blindem-se e se organizem para evitar a mercantilização no uso de imóveis puramente residenciais, escolhidos para se ter segurança, paz, tranquilidade a ausência de contratempos e preocupações com estranhos sabe-se lá com que intenções.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (processo n°´1001165-97.2017.8.26.0510) já decidiu que, levando-se em consideração que a locação pela plataforma do Airbnb possui sim contornos de hotelaria e hospedaria, contrariando a destinação estritamente para fins residenciais, é ilegítimo e irregular o comportamento do condômino que tentar inserir a sua unidade nesse tipo de negócio para ganhar dinheiro.
William Nagib Filho – Advogado