Não tem sido fácil a vida dos síndicos dos condomínios. É desafiadora a gestão de conflitos que ocupam grande parte do tempo que deveria ser dedicado à administração técnica. Comportamentos antissociais, como barulho excessivo, agressividade e ameaças (as pessoas perderam os “filtros” e o bom senso), desrespeito às regras, reclamações sem pé nem cabeça nos grupos de WhatsApp, e, ainda, perseguição (bullying) contra o próprio síndico e colaboradores, têm transformado a rotina em um cenário de alta pressão e estresse, exigindo síndicos mediadores profissionais extremamente capacitados, sempre acompanhados de advogados e variada orientação técnica.
O Código Civil, a Convenção Condominial e o Regimento Interno formam a tríplice força para que sejam aplicadas medidas pedagógicas, corretivas e punitivas, tais como advertências e multas de forma imediata e eficaz, podendo chegar até mesmo na exclusão do condômino antissocial, conforme decisões judiciais consolidadas nesse sentido.
A Justiça vem entendendo que a exclusão do condômino antissocial (proibição de habitar a unidade, mas preservando-se o direito de propriedade e as faculdades de alienar, locar, ceder ou onerar a unidade) é sim uma medida extrema (buscada após o esgotamento das vias administrativas e quando a convivência se tornar absolutamente insuportável e perigosa para os demais), devendo ser pautada pelo equilíbrio entre o direito de propriedade e a função social da propriedade, sempre se observando o devido processo legal, de maneira a permitir ampla defesa pelo condômino acusado.
Num julgamento ocorrido na semana passada, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal manteve decisão da primeira instância que havia determinado a exclusão de um condômino antissocial, porque as sanções menos gravosas antes aplicadas se mostraram ineficazes. Teve de tudo um pouco.
Nessa recentíssima decisão, a moradia é reconhecida como direito fundamental, mas a invocação desse direito e das faculdades inerentes à propriedade não pode funcionar como salvo-conduto para a violação de outros direitos fundamentais assegurados pelo ordenamento, tais como saúde, segurança, sossego, privacidade e honra, sob pena de também se vulnerar o direito à moradia dos demais condôminos e faltar com o respeito aos direitos de terceiros, às normas legais e às disposições da convenção condominial e regimento interno.
Por isso, o direito de habitar não pode ser convertido em escudo para condutas que desestabilizem padrões mínimos de segurança, sossego, respeito ao próximo, salubridade e privacidade no convívio condominial. A vida coletiva supõe cumprimento de regras que viabilizam o bem-estar comum.
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade e a vedação ao abuso do direito justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que em assembleia de condôminos seja deliberada a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
É mais uma decisão judicial importante, dando verdadeiro “tchau” ao condômino antissocial, nestes tempos bicudos, de pouca diplomacia, educação, cordialidade, respeitabilidade e misericórdia: o exercício da propriedade não pode se converter em salvo conduto para permitir agressões reiteradas aos direitos da coletividade, notadamente ao sossego, à salubridade, à honra e à segurança.
Colaborador: Dr. Willian Nagib Filho advogado e sócio do escritório de advocacia; Nicolau Laiun, Lorenzon e Nagib Advogados
